38 度的上海，在时隔八年后，诞生了全国单价全新 “地王”。

绿城以 48.048 亿元的总价，成功竞得徐汇滨江原小米地块，折合楼面价达 13.1 万元 /㎡，刷新了 2016 年融信中国在上海所创下的国内最高土地成交纪录。

这是上海恢复 “价高者得” 模式后的第二场土拍，此次共出让 5 宗地块，分别坐落于浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区以及徐汇区。总出让面积为 11.56 万平方米，总建筑面积 25.55 万平方米，总起价为 97.7 亿元。

最终，这 5 宗地块全部成功成交，成交总金额约达 109.5 亿元。

Part.1

连续斩获两宗地，绿城再度成为最大赢家

若要说第四批次土拍市场的最大赢家，绿城必定榜上有名。上午刚刚拿下虹口地块，下午又将徐汇滨江地块收入囊中，在上海的补仓行动可谓非常及时。

上午，绿城历经 24 轮报价，以 12 亿元成功竞得虹口区江湾镇街道 HK0017 - 18、HK0017 - 21、HK0018 - 31 地块。

这是上午唯一一宗出现溢价的地块，溢价率为 6.48%。

下午 15:22，徐汇区斜土街道 xh128D - 07 地块正式开拍。

该地块原本是小米总部地块，小米集团于 2021 年 10 月拿地，耗费 15.5 亿元，之后遭遇退地风波，在 2024 年 7 月重新挂牌上架。

依据新的规划方案，该地块从商办用途改为住宅用地，容积率由 3.0 调整为 2.2，同时配建一处 1840㎡的社区级公共服务设施。

也正因如此，这块地在还未竞拍之前，就备受市场瞩目，吸引了华润、绿城、中海 & 西岸集团、保利、招商 & 徐汇城投、越秀 & 象屿、宸嘉等七家开发商参与角逐，几乎所有的豪宅开发商都纷纷加入其中。

经过 33 分钟、72 轮的激烈竞价，该地块价格达到 30% 的溢价上限，进而进入摇号阶段。

招商、宸嘉、绿城、中海这四家开发商参与了摇号。

最终，绿城在摇号中胜出，成功夺得上海新 “地王”。该地块起始总价为 36.96 亿，成交价为 48.048 亿元（比小米当初的成交价高出 32.548 亿元），成交楼板价为 13.1 万元 /㎡。

仅仅这楼面价，就已经与附近的御江廷、汇元玺的价格持平了。

御江廷在 2022 年 11 月开盘，均价为 13.1 万 /㎡，323 套房源吸引了超千组客户认购。

汇元玺在去年 11 月首开，推出 414 套房源，均价为 13.04 万 /㎡；今年 3 月二批次推出 48 套房源，均价为 13.36 万 /㎡。

还有南面的香港置地・启元，开盘均价为 17.8 万元 /㎡，当日便售罄。

有了这些豪宅邻居作为范例，也就不难理解为何此次推出的地块如此火爆。

如今徐汇滨江靠近江水的地块已经寥寥无几。而这块地就位于启元和汇元玺中间，虽然无法看到全部江景，但距离徐汇滨江足够近，其稀缺性不言而喻。另外，地块不设定中小套型比例，更是一个加分项，奠定了其豪宅属性。

那么这块地未来能卖到多少价格呢？上海易居研究院副院长严跃进提到：“卖到 20 万元 /㎡以上的可能性比较大。”

Part.2

竞价过程极为激烈，拿地既需实力也靠运气

凤凰网房产在观看了整场土拍过程后发现，原小米地块的土拍现场竞争异常激烈。

此前，招商蛇口对这宗地块可谓势在必得，甚至在土拍前就发布了招标计划公告，预计总投资 54 亿元。

竞拍开始后，保利发展率先出价。当主持人宣布增价幅度为 200 万元后，招商徐汇城投联合体和保利发展便各不相让。仅仅经过短短 7 轮，叫价增价幅度就变成了 500 万。

在第 14 轮竞价后，增价幅度增加至 1000 万元，26 轮后又增加至 2000 万元。

这次参拍的唯一一家民企宸嘉发展，在第 33 轮竞拍中出场，直接报价 40.28 亿元。

竞拍到第 42 轮时，绿城首次报价 42.08 亿元；第 47 轮，招商徐汇城投联合体加价至 43 亿元；第 62 轮，宸嘉加价至 46 亿元；第 72 轮，绿城加价到 48.048 亿元的最高限价，也就是号牌中的 6 号。

摇号尘埃落定后，业内人士都纷纷感慨绿城的好运气。

去年 8 月，同样是绿城，在上海 2023 年第二批次第二轮土地出让中，以 139.2 亿元的总价连续拿下三块地，打造出了 “繁花三章”。当时，这三宗地块的竞拍人都在 15 家以上，绿城也是通过摇号获取。

今年 1 至 7 月，绿城的权益拿地金额达 228 亿元，在业内排名第二，仅次于建发房产。其中，约有 173 亿元的土储位于长三角区域。

从竞拍的激烈竞争中，也能够看出各大开发商对布局上海市区的坚定决心。

不过，上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，尽管市场情绪热度较高，参与度也较高，但开发商在叫价过程中都很理性，加价幅度一调高，应价速度马上就放缓。

Part.3

地块冷热不均，三宗地以底价成交

纵观整个土拍市场，如果用一个词来形容，那就是 “冰火两重天”，溢价出让和底价成交的现象同时出现。

其中有三宗地块，均以底价成交，总价为 49.4 亿元。

位于青浦区重固镇福店路东侧 36a - 01 地块，被保利发展以 4.29 亿元竞得，楼面价为 15300 元 /㎡。

奉贤新城 11 单元 A02C - 03 地块，是这次土拍中面积最大的一块，被奉贤新城公司以 25.5 亿元竞得，楼面价为 20000 元 /㎡；

浦东北蔡楔形绿地 C06 - 01 地块，被浦开集团以 19.63 亿元底价竞得，楼面价为 51009 元 /㎡。整个北蔡楔形绿地都是由浦开集团来进行开发建设的，浦开出手拿地，属于意料之中。

奉贤及青浦地块，可能由于位置较为偏远，且周边配套能级较低，所以遇冷。当下开发商在拿地时，往往更倾向于那些具有更高增值潜力和更快回报的区域。

整体而言，本场土拍的 5 宗地块，共有 11 家竞买人参拍，与以往土拍相比，略显冷清。另外，地块热度分化严重。而且除了宸嘉以外，其他全是国央企或混合所有制企业。留给民企的机会，越来越少了。

随着第四批次土拍刚刚落下帷幕，第五批次土拍预告已经发布了。接下来，静安区曹家渡社区、灵石社区预计会有 2 幅宅地正式上架，值得期待一下。